Scăderi sau creșteri de prețuri la apartamente? Cu ce vine 2023 în piața imobiliară?

Scăderi sau creșteri de prețuri la apartamente? Cu ce vine 2023 în piața imobiliară?

Subiectul prețurilor pe piața imobiliară este pe primul plan al atenției, zilele acestea. Diverși specialiști comentează evoluția pieței și își dau cu părerea despre creșteri de prețuri la apartamente, alții dimpotrivă, vorbesc despre scăderea lor. Cu atâta agitație, atâția analiști și specialiști în imobiliare răsăriți peste noapte la tv și în mediul online dar mai ales văzând inflația de informații confuzante, am decis să analizez subiectul plecând de la premisa că ambele tabere au dreptate, depinde din ce perspectivă privești situația: piața nouă de locuințe sau piața apartamentelor vechi. Totul a început acum câteva zile când am fost sunată de  un furnizor care oferă servicii video pentru reclame și postări. Nu ne mai auziserăm de mult și am schimbat păreri și opinii despre domeniul imobiliar. El cu informații aflate de la TV, eu cu informații adunate în timp real din activitatea zilnică sau de la evenimentele specializate la care particip constant. În cele ce urmează, voi explica de ce fiecare tabără are dreptate și de ce decizia ta trebuie să țină cont de perspectiva în care te afli.

Creșteri de prețuri la apartamente, indubitabile

1. Plafonul redus și de la care se va aplica TVA de 19% la apartamente

Pasionată fiind de subiectul TVA-ului în această perioadă, care va sări de la 5% la 19% pentru apartamentele cu o valoare de peste 600,000 de lei începând cu anul 2023, i-am spus în cadrul discuției cum voi ciocni paharul din ajun cu speranța unui nou an, dar și cu regret. Apusul plafonului de 700,000 de lei va afecta segmentul cumpărătorilor noștri din ultimii ani:  profesioniști, familiști, oameni activi, educați și plimbați, care în 2022 și-au permis să achiziționeze până și 4 camere cu 5%TVA la Atria! Acum acest catalizator pentru condiții mai bune de trai se domolește ca efect al scăderii plafonului pentru apartamente cu TVA redus și, implicit, a accesibilității la apartamente de 3 și 4 camere. Dar, ca să nu mă ambalez din nou, mai bine citiți și blogul dedicat subiectului aici.  Așadar, o scumpire certă de 14% vine din cauza schimbării condițiilor la TVA, dacă apartamentul sare de valoarea de 600,000 de lei.

Totuși, simt să adaug că, în cazul nostru, la Atria Urban Resort, proprietarii apartamentelor chiar locuiesc în complex, chiar ei au beneficiat de această facilitate fiscală, așa cum a fost elaborată de legiuitori. A fost o măsură de politică socială cu beneficii reale pentru apartamente mai bune într-un plafon relevant, stabilit la 700,000 de lei (timp de un an, cam scurt ce-i drept!). Nu pot să nu mă gândesc la cât de frumoasă este comunitatea construită –  sunt copii la joacă sau bebeluși ‘pe drum’, triciclete și cărucioare pe aleile din parcurile centrale, bălăceală vara în piscine, este o atmosferă vie; anotimpurile se observă prin geamurile mari, de la copaci care ‘ruginesc’, la copii care cresc, viața cu toate sezoanele se derulează în fața ochilor! Asta înseamnă un proiect care oferă o calitate de viață mai bună iar la Atria aceste condiții sunt vizibile pe deplin! Puțini dintre rezidenți sunt investitori. Așa se clădește o comunitate! Când dezvoltatorul vinde către viitori rezidenți sunt premise bune pentru calitățile ‘soft’; am vândut către cei care vor umfla baloane de Halloween, care își primesc coletele la nevoie, care stau cu ochii pe copiii altora când se dă o fugă până la farmacie.

Modificarea de plafon: presiune pe cumpărători și dezvoltatori laolaltă

Îngăduiți-mi totuși să aduc în discuție un paradox, ceva nu face sens.  Adesea, calitatea se traduce într-un preț mai mare de achiziție, corect? Dar să nu uităm, o casă este, în mod cert, o investiție, iar o investiție mai bună se vede în timp destul de scurt ( rezistă și după prima ploaie, primul sezon, nu are probleme cu utilități, cu acoperiș sau cu zonele de acces public). Prea multe zone periferice s-au dezvoltat pe seama bugetelor mici și, din păcate, la o calitate precară. Orice facilitate ar trebui să sprijine cetățenii în a face achiziții de o calitate mai bună în loc să pună presiune asupra lor. Totodată, aceste măsuri ar trebui să faciliteze vânzarea apartamentelor în ansambluri construite cu un raport calitate-preț corect. Este o lipsă de logică în această decizie a legiuitorilor, dar aceasta este strict o observație personală!

2. Creșteri de preț inevitabile pentru domeniul imobiliar din multiple motive

Să ne uităm acum la perspectiva celor care vorbesc despre creșteri de prețuri la apartamente, care, așa cum spuneam mai sus, au și ei dreptatea lor.  De ce se va întâmpla asta? Vor dezvoltatorii să-și umfle buzunarele mai repede și mai mult sau există niște motive obiective pentru care nu au de ales, dincolo de decizia executivului de a schimba regula în timpul jocului, apropos de TVA?

• Materiile prime mai scumpe și efectul globalizării

Prețurile materiilor prime se stabilesc pe bursă, indiferent că vorbim de fier, petrol, sau derivate: ciment, sticlă, polistiren și PVC, etc. Fără a intra în prea multe detalii, voi spune doar că dacă în 2020 prețul pe tona de fier a fost în jur de $550, anul acesta a sărit la peste $900. Într-o economie globală, evident că sunt mulți factori externi (cererea Chinei de exemplu) și există o volatilitate, dar realitatea este că fierul s-a scumpit enorm și dat fiind că se folosește în industria construcțiilor, acesta se va traduce în creșteri de preț la apartamente pretutindeni, nu numai în România, care are printre cele mai mici prețuri pe mp din Europa.

• Creșteri salariale înseamnă un cost de manopera mai mare

Vedem și simțim cu toții, fie dezvoltator, fie persoane fizice, cum prețul energiei a crescut odată cu prețul materiilor prime. Practic, observăm o scumpire în lanț la toate mărfurile și serviciile pornind doar de la materiile prime. Fără să ne uităm la impactul indirect, încrucișat al costurilor, de tipul: se scumpește carburantul, crește tariful de transport, crește prețul final al produsului transportat. Vestea bună pentru populație este că și salariile s-au dublat în ultimul deceniu conform datelor INS – vezi tabel, sursa Aleph News. Dar asta înseamnă că și prețurile de manoperă au crescut. Pentru o calitate mai bună a manoperei în construcții,  ai nevoie de oameni calificați, deci cu salarii constant mai mari și, mai mult, ai nevoie ca gestionarea unui șantier să fie asigurată de ingineri și practicieni experimentați, deci bine plătiți. În caz contrar, nu uitați ca aceștia au opțiunea de a pleca spre locul de muncă via Aeroportul Otopeni. Fiecare vrea o casă de calitate, iar extrem de ieftin și extrem de bun nu fac pereche realistă.

• Un cost al finanțării mai mare 

Piața bancară trece și ea printr-o perioadă zbuciumată. Pe website-ul BRD lanțul este explicat în termeni simpli: când crește dobânda cheie, băncile se împrumută mai scump de la BNR. Și încep să se împrumute mai scump și între ele, atunci când au nevoie de mai mulți bani decât pot obține de la BNR. Ceea ce duce la creșterea indicilor interbancari, ROBOR și IRCC, în funcție de care se calculează dobânzile la creditele românilor, inclusiv pentru finanțarea proiectelor, mai ales creditele mari cu multiple facilități. În cazul Atria Urban Resort, beneficiul de a alege un apartament într-un proiect care se dezvoltă armonios pe baza unor coeficienți urbanistici care se respectă este și o garanție că proprietarii nu se vor trezi cu o nouă clădire la 3m de ferestrele lor.

• Lanțul de aprovizionare

La acest capitol, este important de știut că au fost intârzieri în aprovizionarea șantierelor din cauza pandemiei și, mai nou, din cauza scumpirilor la energie. Până și costul transportului fluvial a suferit o creștere, ca efect al secetei din vara 2022, adică a dificultății de a transporta materiile prime pe apă. Conform mai multor surse media relevante( Bloomberg, CNN) dar și datelor publicate de instituții europene guvernamentale, barjele (care reprezintă, în mod tradițional, un vehicul mai ieftin pentru transport) nu au putut transporta fierul la capacitate maxima,  din cauza nivelului scăzut al apelor. De aceea, lanțul de aprovizionare a fost pus la încercare, devenind mai scump!

Bugetul unui dezvoltator ia în calcul costurile pe un interval determinat de timp. Un proiect are ca estimare un timp de realizare de aproximativ trei – patru ani: pre-planificare, proiectare, autorizare și construcția efectivă până la livrare.  Dacă această durată se prelungește, costurile pentru realizarea proiectului cresc implicit. Exemplific: dacă vei estima un proiect pe baza unui tarif orar iar acest tarif este de 10 lei/h, la început, datele se schimbă fundamental dacă proiectul se realizează în două ore. Același proiect va costa dublu, adică 20 de lei. Așadar, lanțul de distribuție poate bulversa bugetele într-un mod drastic și cu repercusiuni la preț.

3. Chiriile sunt în creștere

Deși românii, în mod tradițional sunt deținători de proprietăți, tendințele arată că generația nouă este mai deschisă către închirierea locuințelor decât generația precedentă. Această tendință se observă mai ales în orașele mari, inclusiv Capitala, la categoria de clienți tineri. Dacă se dezvoltă piața de închirieri, se va dovedi încă o dată că imobiliarele sunt printre cele mai sigure investiții, mai ales după ce investiții alternative, cum este Crypto, se dovedesc a fi riscante! Cererea pentru a deține o proprietate în scop investițional va crește și oricum, istoric, este o metodă preferată de a proteja banii pe perioade inflaționiste.

4. Cerere Mare și Ofertă Mică: blocaje la autorizații și nu numai

Cu toții știm prima lecție din primul curs de economie care determină prețul unui produs, legea  cererii și a ofertei. La fel de bine știm că în toată țara, dar mai ales în București, au fost și sunt blocaje la nivel de autorizații. Măsurile autorităților pot fi justificate, parțial. Da, unii au construit haotic, da, există cazuri de corupție, dar sunt proiecte și dezvoltatori profesioniști și de renume, care clădesc corect, frumos și bine. Blocajul actual este un dop, nu o sită și asta nu este bine pentru consumatorii în căutarea unei locuințe. Vă întrebați de ce? Un ciclu de construire durează între 3-4 ani, așa cum am mai spus mai sus. Dacă acum 18-24 de luni, un dezvoltator a elaborat un plan și l-a încadrat într-un anumit buget ținând cont de prețurile de atunci. Dacă însă abia acum a obținut autorizația (mulți, încă așteaptă), bugetul cu care a plecat la drum nu se mai potrivește din cauza noilor condiții de piață: întârzieri, scumpiri.  Aceștia, posibil, să nu mai construiască deloc sau să fie decalați, oricare dintre cele două se vor traduce în scumpiri. Dacă dezvoltatorii pun în ‘stand-by’ proiectele o perioadă,  va apărea un deficit de locuințe pe piață (cererea este de aproximativ de 40,000+ de unități anual în București). Când ai o cerere mare și o ofertă mică, te poți aștepta la creșteri de preț la apartamente.

5. Construcțiile aliniate la reglementări europene de nZEB (nearly zero emission buildings): creșteri de preț pentru apartamente mai eficiente energetic

Acest material a ajuns la o lungime considerabilă din cauza conținutului complex, al multiplelor cauze, implicații și efecte. Încă un motiv pentru care vă puteți aștepta la creșteri de preț la apartamente și pe care doresc să-l menționez într-o lumină mai pozitivă este acesta: adesea încercările aduc și inovație, se găsesc soluții la probleme, evoluăm. Amprenta de carbon asupra Pământului, ca planetă, este un subiect dureros, pe care se discută din ce în ce mai serios. Nevoile populației pun o presiune imensă asupra materiilor prime, asupra energiei. Noile reglementări caută să forțeze oamenii să-și schimbe comportamentul și industria să găsească solutii tehnologizate în a reduce poluarea.

nZEB-ul, cu obligativitatea de a construi mai ecologic, este un pas înainte pentru omenire. La Atria, în cea mai recentă fază de construire vor fi implementate soluții de ultimă oră, aliniate cu legislația nZEB. Elemente precum geamuri tripane, recuperatoare de căldură, panouri solare vor aduce economii pentru proprietari. Într-adevăr, aceste soluții cresc prețul de construcție și de achiziție, dar împușcăm doi iepuri dintr-o lovitură:  vom avea facturi lunare care vor fi mai mici și o planetă mai fericită. Sustenabilitatea este o prioritate într-o rețetă echilibrată.

Scăderi de preț la apartamente? Mai probabil din piața veche de apartamente

Mai degrabă, vor fi scăderi de preț pentru piața secundară, de locuințe vechi, unde ”cuțitul are două tăișuri”.

Este adevărat că locația acestora este adesea mai centrală, făcând parte din dezvoltări interbelice sau pe perioada comunismului. Acestea au acces la facilitățile capitalei construite în zeci de ani: transport public, restaurante, teatre, magazine, etc.

În imobilele vechi, prețul zonei va fi componenta cea mai importantă în stabilirea prețului de achiziție, cum este și normal. Dar contra-argumentul constă în calcularea costului de renovare (bani&timp&disponibilitate personală) care este plătit după achiziție de către noul proprietar. Acesta va fi nevoit, oricum, să-și crească singur standardul de calitate a spațiului pentru a se alinia cu condițiile oferite de piața nouă de apartamente.

Mai rămâne de văzut cum vor fi gestionate problemele legate de clădirile vechi unde căldura și prepararea apei calde este o problemă majoră și va rămâne o problemă majoră mulți ani de-acum încolo. Adesea clădirile vechi sunt locuite de persoane în vârstă care nu mai pot și nu doresc să se înhame la lucrări de reabilitare a spațiului locativ. Centralele de bloc sunt vechi și cer investiții mari financiare. Rețeaua de transport a energiei termice este veche și are nevoie de investiții uriașe.

Cu cât vor scădea prețurile apartamentelor vechi, rămâne de văzut dar cu siguranță, nu cu mult față de prețul actual. Zonele mai centrale din oraș vor compensa diferența dintre nou și vechi. Piața nouă va trage după ea și piața veche, existând costul de înlocuire: o casă pentru o casă, un metru pătrat pentru un metru pătrat, unde și în ce condiții se acceptă aceste compromisuri va depinde de cumpărători. Posibil să fie scăderi ușoare dar mai probabil, vor exista creșteri de prețuri la apartamente fiind mai scump să le construiești.

La final, mă întorc la discuția telefonică, care mi-a servit ca inspirație pentru acest articol lung😊

L-am întrebat pe interlocutorul meu de unde crede el că ar putea veni scăderile de preț la apartamente. Mi-a răspuns că din profitul dezvoltatorilor,  pentru că asta au spus la televizor.

A construi o casă sau un complex rezidențial nu este un proces de producție similar altor activități. În real-estate, nu se practică adaosuri de 300% ca în alimentația publică, de exemplu. La produsele scumpe, adaosurile sunt dintotdeauna mult mai mici și cu un ciclu de producție mai complex, mai lung și cu costuri mai mari; este regretabilă lipsa de cunoștințe economico- financiare de bază în rândul multor oameni. Cu toții avem o cunoștință care și-a propus să construiască mai bine și mai ieftin decât ceea ce se putea achiziționa ‘de-a gata’ numai ca să regrete decizia, cheltuind cu mult peste buget și cu termene depășite, uneori distrugându-și liniștea în casă.

Cum au spus-o și alții, profiturile exagerate ale dezvoltatorilor imobiliari profesioniști sunt un mit. Realitatea este că riscurile din cauza constrângerilor pe industrie pun o presiune enormă asupra constructorilor, asupra dezvoltatorilor; a livra un produs bun, în timp și în bani, mai ales pentru segmentul de mijloc al pieței unde raportul calitate-preț este atât de important este extraordinar de greu. Iar în următorii ani, din cauza presiunilor tot mai mari asupra marjelor de profitabilitate, mulți vor lua hotărârea de a părăsi domeniul, marjele devenind nesustenabile. Numai cei care reușesc să execute și să livreze un proiect de calitate în timp și onorând contractele semnate, vor reuși în domeniul imobiliar. Se poate considera și avantajul acestor perioade dificile, ele devenind astfel perioade de cernare; dezvoltatorii competenți, care susțin un cod etic și de deontologie profesională sunt viitorul industriei. În acelasi timp, legile și așteptările cumpărătorilor trebuiesc aliniate pentru a încuraja și susține această evoluție.

Închei cu o recomandare adresată celor care sunt în căutarea unui apartament acum: grăbiți-vă să beneficiați de TVA-ul de 5% până la data de 31 decembrie 2022 acum cât mai puteți, pentru apartamentele de până în 700,000 de lei, căci de la 01 ianuarie, un lucru este sigur, vine o scumpire de 14% din cauza TVA-ului!

Dacă doriți să aflați mai multe despre schimbările ce urmează sau despre ce apartamente cu trei camere mai sunt disponibile la Atria și despre alte apartamente cu 5%TVA, valabil doar până la data de 31.12.2022 în condițiile plafonului de 700.000 lei, echipa noastra poate fi contactată la 0751.299.402 și te poate asista în parcurgerea pașilor, inclusiv cei legați de obținerea unui credit ipotecar dacă nu există fonduri proprii.

Urmărește-ne pe Facebook, Instagram, pe Linkedin și YouTube.
Poze: Atria Urban Resort si Pexels