Achiziționarea unui apartament implică trecerea printr-un lung proces de analiză și comparare a mai multor variante care corespund bugetului disponibil pentru această investiție. De la vizionarea mai multor apartamente la căutarea unor informații relevante pentru nevoile tale despre zonele în care sunt amplasate acestea, vei avea de îndeplinit o veritabilă misiune de cercetare.
Dacă nu știi însă de unde să începi sau după ce ar trebui să te ghidezi pentru a face alegerea potrivită pentru tine și, eventual, pentru familia ta, iată câteva repere care ar putea să te ajute:
● Amplasarea, orientarea și specificul zonei
● Aspectul și calitatea apartamentului și a imobilului
● Calitatea construcției și eficiența termică
● Documentele juridice și procesul de achiziție
Amplasarea, orientarea și specificul zonei
Zona în care este amplasat imobilul este foarte importantă. În orașele mari, aceasta trebuie să fie ușor accesibilă din punctul de vedere al transportului și să se afle în proximitatea unor stații de transport în comun, indiferent dacă vorbim despre metrou, tramvai sau autobuze. In București, a fost deja făcută prima investiție de tip parc & go; aceasta se află la intrarea în oraș, la stația de metrou Străulești, unde locuitorii din zonă și din împrejurimi își pot lăsa mașina pentru a se deplasa ulterior cu metroul, optimizându-se astfel timpul petrecut în trafic, fără a face compromisuri în privința confortului și a siguranței autoturismului.
Cu toate astea, la fel de important este și nivelul zgomotului, așadar asigură-te că, deși ai mijloace de transport la îndemână, acestea nu sunt suficient de apropiate de viitoarea ta locuință încât să polueze fonic.
De asemenea, trebuie să te asiguri că în zonă există școli, spitale, magazine alimentare, farmacii, spații verzi și alte instituții sau spații special amenajate pentru diferite servicii de care tu sau familia ta ați putea avea nevoie.
Un alt criteriu privind amplasarea și specificul zonei este gradul de siguranță a acesteia. Există zone rău famate, în special în orașele mari, pe care ar fi mai bine să le eviți când faci o astfel de investiție. Pe de altă parte, dacă apartamentul care te interesează se află într-o astfel de zonă, dar beneficiază de un regim special și de măsuri de siguranță extra, așa cum sunt camerele de supraveghere sau serviciile de pază, poți să reevaluezi ce compromisuri ești dispus să faci.
Un alt aspect important este populația din zonă. Chiar dacă nu ți-ai propus să legi prietenii cu vecinii, este important ca aceștia să fie pe aceeași lungime de undă cu tine în ceea ce privește educația și stilul de viață.
Amplasarea apartamentului este un criteriu la fel de important; probabil că ultimul lucru pe care ți-l dorești este să vezi, indiferent pe ce geam te-ai uita, doar clădiri. De altfel, un apartament orientat către nord este mai întunecos și mai friguros decât unul orientat către sud, așa că ține cont de nevoile și preferințele tale pentru a alege cea mai bună variantă și din acest punct de vedere.
Aspectul și calitatea apartamentului și a imobilului
la ce sa fii atent cand cumperi apartament
În cazul în care alegi să cumperi un apartament într-un imobil nou, nu vei avea prea multe verificări de făcut la acest capitol. Cu toate astea, e important să te uiți și chiar să ceri părerea unui profesionist, meșter, inginer constructor sau arhitect, pentru a putea evalua corect calitatea finisajelor. De altfel, această decizie se poate dovedi o investiție bună, în cazul în care decizi să revinzi peste ani.
Când cumperi însă un apartament într-un bloc mai vechi, nu doar anul construcției este important; desigur, acesta îți poate oferi informații prețioase cu privire la rezistența în cazul unui cutremur, dar asta nu înseamnă că nu trebuie să evaluezi și anumite aspecte de ordin estetic. În plus, clădirile noi cu înălțimi joase (P+4), construite pe cadre de beton, au un balans mai redus decât cele înalte.
Asigură-te că nu au fost făcute modificări de compartimentare decât în conformitate cu legea și că proprietarul actual are toate documentele și dovezile acestora, înainte de a cumpăra. În caz contrar, vei fi nevoit să le înregistrezi ulterior și să cheltuiești sume destul de mari pentru cartea funciară și cadastru, pe lângă timpul pe care-l vei dedica obținerii acestor acte.
Analizează, în primul rând, cum se prezintă fațada imobilului și scara blocului. De aici îți vei putea da seama de multe lucruri, de la calitatea construcției și a eventualelor lucrări de reabilitare până la gradul de implicare a vecinilor în astfel de acțiuni.
După evaluarea vizuală a imobilului, urmează vizionarea apartamentului. Este important să verifici dacă pereții sunt drepți și în stare bună sau strâmbi și deteriorați, dacă tavanul prezintă urme de umezeală sau mucegai și dacă podelele sunt bine întreținute. În funcție de aceste criterii, îți vei da seama cât de mult trebuie să investești în eventualele reparații, dar și dacă există probleme precum scurgerile instalațiilor de apă, infiltrațiile prin acoperiș – dacă apartamentul se află la ultimul etaj al blocului – sau vecinii neglijenți.
Nu ignora detalii precum instalațiile sanitare sau panoul electric și interesează-te când au fost schimbate ultima oară acestea; acest lucru te poate ajuta să evaluezi costul eventualelor reparații și să negociezi prețul în funcție de asta sau să eviți achiziționarea unui apartament care nu se află într-o stare prea bună.
Calitatea construcției și eficiența termică
Interesează-te din ce material este construit imobilul și cum este izolat. Blocurile din caramida izolează termic foarte bine și mențin căldura în interior în anotimpul rece, sunt ignifuge și rezistente la umezeală, sunt durabile și rezistă în fața unor atacatori precum cele ale rozătoarelor, dar nu izolează perfect precipitațiile. Cele din cărămidă sunt, de asemenea, ignifuge și au un grad mai mare de impermeabilitate, izolează termic eficient și sunt ecologice.
De altfel, trebuie să știi că în cazul structurilor din pereți portanți din beton nu vei putea face modificări de compartimentare.
În funcție de cât de importantă este izolația pentru tine și cât de mult vrei să economisești în ceea ce privește consumul ulterior de energie, interesează-te de izolația interioară a apartamentului și de cea exterioară a blocului.
Facilitățile
Verifică starea instalațiilor și a panoului electric, instalațiile sanitare, apometrele și sistemul de evacuare a apei menajere, instalațiile termice și repartitoarele, dar și ghena, dacă este amplasată în interiorul construcției.
De asemenea, interesează-te care este starea verificărilor lifturilor – dacă există – si aruncă un ochi pe panoul cu restanțieri și rău platnici la asociație, mai ales dacă vizionezi un apartament dintr-un bloc vechi; ultimul lucru pe care ți l-ai putea dori este întreruperea aprovizionării cu căldură și apă caldă în locuința ta cea nouă.
Documentele juridice și procesul de achiziție
acte pentru cumpararea unui apartament
În calitate de cumpărător, actele de care ai nevoie pentru a încheia procesul de achiziție sunt următoarele:
● cartea de identitate a administratorului societății, actul constitutiv, certificatul de înregistrare a societății și hotărârea AGA de cumpărare (Hotărârea Adunării Generale a Asociaților) – dacă faci achiziția ca persoană juridică;
● achitarea taxelor de intabulare aferente.
Vânzătorul va prezenta următoarele documente:
● documentele de proprietate ale imobilului;
● autorizația de construcție a imobilului, în conformitate cu PUG (Plan de Urbanism General), PUZ (Plan de Urbanism Local) sau PUD (Plan de Urbanism de Detaliu), după caz;
● un extras de carte funciară a imobilului;
● contractele de utilități încheiate cu societăți de profil;
● actul constitutiv al societății care vinde, certificatul de înregistrare fiscală (eliberat de ANAF), certificatul de atestare fiscală (eliberat de Primărie) și certificatul de înregistrare (eliberat de Registrul Comerțului) a acesteia;
● hotărârea AGA de vânzare;
● După caz, procura pentru semnatar și ștampila societății.
Pe lângă acestea, înainte de a face achiziția, ar fi bine să soliciți următoarele documente:
● cartea tehnică de construcție a imobilului, pe care ar trebui să o verifici cu un specialist în domeniul proiectării, al arhitecturii sau al construcțiilor; există situații când aceasta nu este întocmită sau completă înainte de data recepției imobilului, însă recomandăm să nu semnezi contractul final de vânzare-cumpărare înainte de a avea acces la aceasta;
● contractul de rezervare – acesta nu îți garantează în mod obligatoriu că vei deveni posesorul apartamentului, însă semnarea lui este o practică destul de comună; asigură-te că acesta conține date cu privire la perioada rezervării și date de identificare a apartamentului (poziționare, suprafață, compartimentare), prețul agreat, termenul de predare și posibilitatea semnării unui antecontract de vânzare-cumpărare. Verifică și clauzele privind nerespectarea acestui contract, dacă este posibil, sub îndrumarea unui avocat.
● antecontractul de vânzare-cumpărare, o practică des întâlnită în cazul achizițiilor cu avans sau prin intermediul unei instituții bancare (credit de locuință, credit ipotecar, programul Prima Casă etc.)[1] , încheiat la un birou notarial; înainte de a semna acest contract, cere un draft și analizează-l cu un avocat. Verifică dacă în contract sunt menționate datele de identificare a proprietarului/ vânzătorului, dacă apartamentul este identificabil, dacă sunt stipulate prețul de vânzare, valuta și modalitatea de plată, care este deadline-ul privind semnarea contractului final, care este data predării, ce clauze presupune neîncheierea vânzării. Tot în antecontract va fi menționată valoarea avansului (care poate incepe de la 5% din valoarea apartamentului).
● contractul de vânzare-cumpărare;
● procesul verbal de predare-primire, în care vor fi constatate toate problemele și viciile apartamentului și termenul-limită de remediere a acestora. De asemenea, tot prin intermediul acestui document, dezvoltatorul își asumă răspunderea privind executarea finisajelor de către echipa de construcție. Tot în procesul verbal sunt menționate valorile indexului de la contor și se face dovada plății la zi a facturilor de utilități.
● situația drumului de acces la proprietate.
Indiferent dacă intenționezi să cumperi un apartament direct de la dezvoltator sau de la un alt proprietar, este foarte important să acorzi o atenție deosebită tuturor aspectelor juridice ce țin de achiziție și să apelezi la servicii specializate de consultanță, pentru a evita situații neplăcute precum nerespectarea termenului de predare, neconformitatea urbanistică a imobilului sau pierderea integrală a avansului în cazul în care, din anumite motive, nu vei mai finaliza achiziția.
Nu face rabat de la standardele dorite în ceea ce privește calitatea construcției și a finisajelor și asigură-te că vei face cea mai bună alegere în funcție de bugetul disponibil; cumpărarea unui apartament este o investiție pe termen lung și o decizie financiară importantă, așadar ia în calcul toate posibilitățile ulterioare, inclusiv pe aceea a revânzării.
Sursa foto: Shutterstock
